Fernando Ramos, arquitecto: “Hay sitios en Málaga, como Pedregalejo y El Palo, en los que cumplir la Ley de Costas no es posible actualmente, porque ya hay viviendas consolidadas, pero creo que habría que intentar ir recuperando, en la medida de lo posible, esos espacios”

13/06/23. Redacción. EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com. El pasado 22 de mayo el usuario de Twitter @manuti alertaba acerca de la construcción de un edificio en la malagueña playa de La Araña, a escasos metros del agua, preguntándose “¿Alguien cómo puede estar levantándose este ‘mamotreto con vistas’?” (AQUÍ). A la conversación se une el arquitecto...

...Fernando Ramos, que considera que “tiene escala y ubicación privilegiada de equipamiento público, pero me temo no lo sea...”.


El usuario ‘Manuti’ confirma los presagios del arquitecto y asegura que “son 3 viviendas pareadas tal como reza en el cartel de la licencia de obra que está casi completamente roto pero ese dato si que se podía leer bien. Tienen 3 puertas de acceso independiente por la parte trasera”.

EL OBSERVADOR ha contactado con Ramos, que explica que la primera vez que lo vio pensó “que era algún tipo de equipamiento público, como el centro de interpretación de los yacimientos de La Araña, que está cerca”, sin embargo tras enterarse que se trata de viviendas privadas no entiende “como la Gerencia de Urbanismo de Málaga ha concedido una licencia para un edificio que no está ni a 20 metros del agua”, y se pregunta “¿Para qué sirve en Málaga la Ley de Costas?”.


Al arquitecto lo único que se le ocurre “es que digan que ha sido una reforma de una casa ya existente, pero eso es un edificio nuevo, no es una reforma”. Por otro lado apunta que quizá hayan podido alegar que se van a realizar mejoras para que la vivienda sea más eficiente energéticamente.

Ramos comprende que “hay sitios en Málaga, como Pedregalejo y El Palo, en los que cumplir la Ley de Costas no es posible actualmente, porque ya hay viviendas consolidadas, pero creo que habría que intentar ir recuperando, en la medida de lo posible, esos espacios”, y desde luego esta parecía una buena oportunidad para hacerlo.


El viernes pasado otra usuaria de Twitter retomaba el tema (AQUÍ), preguntándose “¿Como puede dar permiso a esta atrocidad? ¿esto es legal?”, apuntando además que como haya “un corrimiento de tierra o desprendimiento” el edificio acaba en el mar.

Ley de Costas

La Ley de Costas regula el uso y la protección del litoral y del dominio público marítimo-terrestre de España, y su objetivo es garantizar la conservación de las playas, dunas, acantilados y otros espacios naturales del litoral español, así como regular el acceso y uso de las zonas costeras por parte de los ciudadanos. También busca salvaguardar el dominio público marítimo-terrestre, que incluye la zona marítima y una franja terrestre adyacente.


De esta manera, la Ley de Costas establece una serie de limitaciones y restricciones para la construcción y ocupación de terrenos en el litoral, con el fin de proteger el medio ambiente costero y garantizar la accesibilidad y el disfrute público de las playas. También se establece un régimen de concesiones para la ocupación y uso del dominio público marítimo-terrestre por parte de particulares y empresas.

En general, la ley establece una franja de protección de 100 metros desde la línea de costa hacia el interior, conocida como "servidumbre de protección". Dentro de esta franja, no se permite la construcción de viviendas ni de ninguna otra edificación, salvo algunas excepciones específicas establecidas por la ley.


Sin embargo, hay que tener en cuenta que existen ciertas excepciones y particularidades en cuanto a las distancias y limitaciones en diferentes zonas costeras, en función de criterios como la antigüedad de las construcciones, los planes de ordenación urbana y los permisos otorgados antes de la entrada en vigor de la Ley de Costas en 1988. Además, las comunidades autónomas pueden establecer normativas complementarias para la gestión de su litoral. En el caso de Andalucía, la costa está regulada por la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía y por la Ley de Gestión Integrada de la Calidad Ambiental.

La Ley de Costas establece la zona de Dominio público marítitimo-terrestre y las zonas de servidumbre.


Dominio público marítimo-terrestre

1- La ribera del mar y de las rías, que incluye:
- La zona marítimo-terrestre, que es el “espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial, y el límite hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos o, cuando lo supere, el de la línea de pleamar máxima viva equinoccial. Esta zona se extiende también por las márgenes de los ríos hasta el sitio donde se haga sensible el efecto de las mareas”. Además se consideran incluidas “las marismas, albuferas, marjales, esteros y, en general, las partes de los terrenos bajos que se inundan como consecuencia del flujo y reflujo de las mareas, de las olas o de la filtración del agua del mar”.
- Las playas o zonas de depósito de materiales sueltos, tales como “arenas, gravas y guijarros, incluyendo escarpes, bermas y dunas, estas últimas se incluirán hasta el límite que resulte necesario para garantizar la estabilidad de la playa y la defensa de la costa”.

2- El mar territorial y las aguas interiores, “con su lecho y subsuelo, definidos y regulados por su legislación específica”.

3- Los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental, “definidos y regulados por su legislación específica”.

Zonas de servidumbre

Por su parte las zonas de servidumbre se dividen, empezando por la más cercana al agua, en:

1- Servidumbre de tránsito, que es “una franja de terreno de 6 m, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar, Es ampliable a 20 m en lugares de tránsito difícil y peligroso. Esta zona debe quedar permanentemente libre al acceso y tránsito peatonal o vehículos de vigilancia o salvamento”.

2- Servidumbre de protección, que “tiene una anchura de 100 m ampliable a 200 m, que se extiende a lo largo de toda la costa y se mide tierra a dentro a partir del límite interior de la ribera del mar. También podrá reducirse a 20 metros en los márgenes de los ríos hasta donde sean sensibles las mareas, siempre conforme a lo que reglamentariamente se disponga”. En esta zona no se permiten las viviendas.

3- Servidumbre de acceso al mar, que “recae sobre los terrenos colindantes o contiguos al Dominio Público Marítimo Terrestre, en la longitud y anchura necesarios para asegurar el acceso y uso público de aquél. En las zonas urbanas y urbanizables, los accesos de tráfico rodado deberán estar separados entre sí, como máximo 500 m, y los peatonales 200 m. Todos los accesos deberán estar señalizados y abiertos al uso público”.

4- Zona de influencia, que “se determinará en los instrumentos correspondientes y abarca como mínimo 500 m a partir del límite interior de la ribera del mar. Se establecen unas exigencias para la protección del Dominio Público, en tramos con playas y accesos de tráfico rodado se preverán reservas de suelo para aparcamientos, garantizando así el estacionamiento fuera de la zona de servidumbre de tránsito. De igual modo en esta zona, las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística, se evitará la formación de pantallas arquitectónica o acumulación de volúmenes”.