“Dudo mucho de que algún ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, en las circunstancias actuales de deterioro de los cajones sumergidos del dique “en proceso de acelerada corrosión”, se comprometa a poner su firma en el proyecto definitivo del rascacielos”
“El valor inmobiliario del rascacielos precisamente está en la ubicación. Tan elevado es que al concesionario no le preocupa en modo alguno su coste. El margen de beneficio como infraestructura inmobiliaria es enorme, de forma que el hotel es la excusa para edificar y vender las suites a precio de oro”
“¿Cómo es posible que la Memoria de Viabilidad Económica tramitada en el procedimiento administrativo haya sido elaborada y presentada por la propia Autoridad Portuaria en sustitución del concesionario interesado? ¿Puede la administración portuaria ser juez y parte al mismo tiempo?”
OPINIÓN. Tribuna Abierta. Por Rafael Esteve Secall
Economista y profesor de la Universidad de Málaga
22/12/20. Opinión. El economista y profesor de la UMA, Rafael Esteve Secall escribe en esta Tribuna Abierta para EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com sobre el proyecto modificado del rascacielos del Puerto de Málaga: “El pasado viernes 11 se presentó el “modificado” rascacielos hotelero del puerto. En aquel acto se dijo que: “La solvencia del grupo (promotor) está...
...más que asegurada para tranquilidad de todo el mundo”. Pues bien. El procedimiento administrativo tiene por objeto que se demuestre la capacidad económica, técnica y profesional para abordar un proyecto. Y lo que evidencia el trámite seguido hasta ahora es que ni financiera, ni económica, ni técnicamente está acreditada dicha solvencia”.
Por la boca muere el pez
El pasado viernes 11 se presentó el “modificado” rascacielos hotelero del puerto. En aquel acto se dijo que: “La solvencia del grupo (promotor) está más que asegurada para tranquilidad de todo el mundo”. Pues bien. El procedimiento administrativo tiene por objeto que se demuestre la capacidad económica, técnica y profesional para abordar un proyecto. Y lo que evidencia el trámite seguido hasta ahora es que ni financiera, ni económica, ni técnicamente está acreditada dicha solvencia.
Porque lo fundamental del “proceloso”, “prolijo” y “escrupuloso” procedimiento es, demostrar con números “creíbles”, su viabilidad. No la cuantía del patrimonio del concesionario. Que, por cierto, es un promotor inmobiliario, no una empresa hotelera, lo que explica su falta de “capacidad técnica en hotelería” sobradamente demostrada en la información pública. Lo que sí nos debe importar es que la administración tenga “aseguradas” las suficientes garantías para que llegue a buen fin el rascacielos. Cuestión sobre la que existen dudas fundadas.
Por tanto, no se trata de tranquilizar a nadie, sino de acreditar la “viabilidad del rascacielos”; viabilidad legal y aptitud técnica para la construcción y su explotación.
Carencia de un informe “serio” de cimentación
Pues bien. Sin tener en cuenta los nuevos problemas aparecidos en el dique de Levante, la documentación presentada en Urbanismo mostraba la infravaloración e inconsistencia del informe de cimentación; es decir “incredibilidad de las cifras del proyecto”. Los documentos presentados en un procedimiento administrativo no pueden considerarse papel mojado y seguirse la tramitación como si nada importara. Pero la cuestión se ha agravado con los daños detectados en el dique de levante.
El representante del concesionario constató la lógica preocupación por este “pequeño” problema técnico cuando anunció que el hotel se retranqueará 45 metros del límite exterior del dique de Levante. Dudo mucho de que algún ingeniero de Caminos, Canales y Puertos, en las circunstancias actuales de deterioro de los cajones sumergidos del dique “en proceso de acelerada corrosión”, se comprometa a poner su firma en el proyecto definitivo del rascacielos. Sobre todo después de la grave valoración del problema que, al parecer, refleja el informe preliminar del Centro de Estudios y Experimentación de Obras Públicas (CEDEX), adscrito al Ministerio de Fomento, y especializado en el control de calidad en las obras públicas.
Sin embargo, y careciendo del necesario estudio en profundidad del estado de los cajones, ¿por qué las decisiones político-administrativas siguen adelante? Por “muy referente de la contemporaneidad” que sea el rascacielos, ¿no sería aconsejable, al menos, un elemental ejercicio de prudencia y paralizar la tramitación a la espera de ese nuevo informe técnico que permita la construcción del rascacielos? ¿Cómo es posible que se sigan los trámites de aprobación de un edificio de esa importancia sin un estudio de cimentación serio?
Además, “alejarse” del exterior del dique implica “aproximarse” al interior del mismo. Es decir a los muelles y a la Estación Marítima de Cruceros donde existen también problemas con los pilotes que lo sustentan, que no eran “ni tantos, ni tan largos, ni tan gruesos”, como se ha probado en un juicio que está visto para sentencia. Se mire por donde se mire “les coge el toro”, por los cimientos.
Dejemos entonces sentada la “debilidad técnica y financiera” en este apartado. El aumento de los costes de cimentación para garantizar la seguridad de la construcción será considerable. Luego, ¿por qué el emperramiento en “esa” localización tan problemática, sin saber con un mínimo de certidumbre, a cuánto ascenderá al final el costo total del rascacielos? La respuesta es sencilla. Hay alternativas mucho más baratas y nada peligrosas en tierra que avalarían un ratio coste/beneficio hotelero mayor. Pero el valor inmobiliario del rascacielos precisamente está en la ubicación. Tan elevado es que al concesionario no le preocupa en modo alguno su coste. El margen de beneficio como infraestructura inmobiliaria es enorme, de forma que el hotel es la excusa para edificar y vender las suites a precio de oro. Su explotación hotelera es lo de menos, como vamos a ver.
Efectos de la “modificación” en la viabilidad del hotel
Volvamos ahora a la viabilidad y solvencia técnicas para explotar el “hotel modificado”. El número de plantas se reduce en ocho, un 24 por ciento, de lo proyectado. Por tanto, la superficie global para alojamiento disminuye en la misma proporción, unos 6.000 metros cuadrados. Por el contrario, el número de las suites del hotel aumenta de 350 a 378; son 28 más. Eso significa pasar de 12 a 15 por planta. ¿Cómo? O el rascacielos engorda, o las habitaciones adelgazan para que quepan más en menos superficie edificada. No existen alternativas físicas al dilema.
¿Qué efectos tiene esa modificación? Si engorda, dos importantísimos. 1º, el impacto visual y paisajístico del edifico se mantiene, no todo es cuestión de altura. 2º, la superficie de ocupación del rascacielos –su huella en el terreno- tendría que ensancharse en una zona tan complicada y peligrosa. Por ambas razones entiendo que el proyecto debiera partir de cero con nuevos informes medioambientales, de cimentación, de viabilidad económica, etc. Se aprobó inicialmente en su día una cosa y ahora se plantea otra muy diferente.
Pero, si adelgaza cada alojamiento, también afecta a la credibilidad del hotel, pues “las cinco estrellas de gran lujo” serían una quimera más “gorda” de lo que ya era. En el proyecto tramitado las superficies de espacios comunes y suites no correspondían a un hotel de esas características. ¿Dónde quedan esas estrellas de lujo al reducir todavía más esos espacios?
Tampoco las “terrazas accesibles” son lo importante en la explotación de un hotel, pero sí son fundamentales en una promoción inmobiliaria donde “se venden las vistas”. Por eso se hizo mención a ellas como mejora del proyecto. Son pruebas adicionales de que la explotación hotelera no importa. Lo fundamental es el negocio inmobiliario: vender las suites.
Por lo tanto, se reafirma la sospecha de que “se trata de una operación inmobiliaria residencial y comercial enmascarada en hotel”, porque la ley de Puertos prohíbe edificaciones para residencia o habitación en el dominio público portuario, salvo instalaciones hoteleras excepcionalmente autorizadas por el Consejo de Ministros.
Legitimación y garantías
En las mismas declaraciones del pasado viernes 11, el Sr. Calderón también dijo que el proyecto “sale legitimado” con este proceso. ¿Ha pensado el representante del concesionario en que “legitimar” significa reconocer que hay algo ilegítimo en el procedimiento? La existencia de numerosas “irregularidades” en la “procelosa” tramitación del rascacielos está más que denunciada. Un simple botón de muestra. ¿Cómo es posible que la Memoria de Viabilidad Económica tramitada en el procedimiento administrativo haya sido elaborada y presentada por la propia Autoridad Portuaria en sustitución del concesionario interesado? ¿Puede la administración portuaria ser juez y parte al mismo tiempo?
Por otro lado, aunque no se dude de la capacidad financiera del concesionario, no está de más que nos preguntemos si existe alguna previsión para atender posibles responsabilidades pecuniarias por daños de todo tipo que, durante la construcción, puedan generarse a las infraestructuras de la ciudad, del puerto y a terceros. La respuesta es que no había nada contemplado al respecto en la Memoria de Viabilidad Económica. ¿A cuánto tendrían que ascender los avales para reparar la infraestructura portuaria eventualmente afectada por el rascacielos? En caso de aprobación definitiva, se avizora un borrascoso horizonte de pleitos sin cuento entre el concesionario y la administración pública, a tenor de la asignación de responsabilidades derivadas de los problemas ocultos y desconocidos del dique y muelle de Levante.
Sabido todo esto, ¿se sigue tramitando un proyecto, al que se debería haber dado el carpetazo hace mucho tiempo? ¿Para que sea el Consejo de Ministros el que lo asuma?
Si se diera la circunstancia de que el Gobierno autoriza el proyecto y después se tuviera que “paralizar” o “enterrar” -incluso antes de iniciarse-, como consecuencia de problemas ocultos pero ciertos en los cajones del dique, ¿no surgirán responsabilidades administrativas con el concesionario? ¿Quién pagará el “entierro”? ¿Recuerdan ustedes lo que pasó con el proyecto de los depósitos submarinos de gas natural en las costas de Tarragona, cuyo uso se paralizó “sine die” a causa de los terremotos que originaba su funcionamiento? Pues que los consumidores, además de pagar los varios miles de euros que costó la inservible infraestructura gasística, hemos indemnizado a Florentino Pérez con 1.350 millones de euros más.
Así pues, el fantasma del Algarrobico planea sobre el dique de Levante. Porque parece que hay quienes siguen todavía anclados en los ingenuos años cincuenta del pasado siglo con aquello del berlanguiano “Bienvenido Mr… Al Thani”. Ya tenemos experiencia de hasta dónde llegan los compromisos financieros cataríes, su forma de actuar, y las consecuencias que han tenido para el C.D. Málaga y la imagen de la ciudad.
¿Escarmentaremos alguna vez?
No lo entiendo. O, a lo mejor, se entiende demasiado bien.
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